No dia 05/07/2023, foi aprovado o Projeto de Lei nº 1425/2023, que dispõe sobre o reconhecimento e a convalidação dos registros imobiliários, referentes a imóveis rurais situados no Vale do rio Cuiabá, no Estado do Mato Grosso
O Projeto de Lei, que aguarda, na data de publicação desta nota, a sanção governamental, tem como justificativa o objetivo de reconhecer e convalidar registros imobiliários, dispensando-se a atuação direta do INTERMAT. Segundo entrevista concedida pelo Deputado Eduardo Botelho à TV Assembleia, há muitas terras oriundas de sesmarias, o que o Projeto de Lei visa consolidar, contratos de gaveta de terras de sesmarias poderão ter a escritura pública diretamente lavrada, bastando o depoimento de vizinhos para consubstanciar o pedido.
Entendendo o Projeto de lei nº 1425/2023
A situação fundiária do Estado do Mato Grosso é marcada pelos desafios deixados pelo regime de sesmarias. Um pouco de história é pertinente à compreensão: com a publicação da Lei de Terras em 1850 no Brasil, frente à vedação de concessão de novas sesmarias, por outro lado, foi determinada a revalidação das sesmarias ou outras concessões do Governo Geral de terras que se achavam cultivadas, ou com princípios de cultura e morada habitual do sesmeiro ou concessionário, ainda que sem cumprimento das demais condições constantes nas Cartas de sesmarias já expedidas. Havia um prazo para se promover a delimitação dessas áreas que culminaria na revalidação da Carta. Aqueles que não cumpriram o prazo caíram em comisso, perdendo o domínio da terra. Mato Grosso sofreu com esse passado, por ocasião da não revalidação das Cartas de sesmarias e de políticas fundiárias do século seguinte que igualmente fracassaram e geraram maiores problemas fundiários.
Segundo o Deputado Eduardo Botelho, o Projeto de Lei é um salto na regularização fundiária do Estado do Mato Grosso para resolver questões como terras sem escritura em área de sesmarias. O Deputado alega que será uma ação rápida, sem a atuação direta do INTERMAT, órgão responsável pela execução da política fundiária no Mato Grosso.
De acordo com o art. 1º do Projeto de Lei nº 1425/2023, são reconhecidos e convalidados, com força de título de domínio, as posses inseridas nas matrículas imobiliárias com descrições precárias e/ou desfiguradas, nos registros imobiliários de imóveis rurais, cuja origem não seja em títulos de alienação ou concessão expedidos pelo poder público, incluindo os seus desmembramentos e remembramentos, devidamente registrados/averbados nos Cartórios de Registro de Imóveis no Estado de Mato Grosso.
O Projeto de Lei é direcionado à região do Vale do Rio Cuiabá. O Vale do Rio Cuiabá é composto pelos municípios de Cuiabá, Várzea Grande, Acorizal, Barão de Melgaço, Chapada dos Guimarães, Jangada, Nobres, Nossa Senhora do Livramento, Nova Brasilândia, Planalto da Serra, Poconé, Rosário Oeste e Santo Antônio do Leverger.
O art. 2º do Projeto de Lei nº 1425/2023 dispõe que a convalidação não se aplica a imóveis rurais: (i) cuja propriedade ou posse estejam sendo questionadas ou reivindicadas, na esfera administrativa ou judicial, por órgão ou entidade da administração federal ou estadual direta e indireta; (ii) objeto de ações de desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária ou por utilidade pública, administrativa ou judicial, ajuizadas até a data de publicação desta Lei; (iii) se houver sobreposição e/ou litígio entre a área correspondente ao registro ratificado e a área correspondente ao título de domínio de outro particular; (iv) localizados em áreas de reservas indígenas ou quilombolas; (v) que não tenha comprovação da posse de boa-fé, mansa e pacífica por declaração dos seus confrontantes.
O interessado em obter a convalidação deverá requerer notificação através do Registro de Títulos e Documentos para o INTERMAT, o qual deverá se manifestar em 30 dias, prosseguindo-se a convalidação se não houver manifestação dentro do prazo. Não há indicação ainda de como essa convalidação será realizada, nem se demais interessados poderão, também, se manifestar acerca do pedido.
Para o Deputado Eduardo Botelho, serão mais de 80 mil famílias mato-grossenses que obterão o reconhecimento por parte do Estado dos seus títulos. O Projeto busca, segundo o Deputado, reparar uma dívida histórica do Estado com ocupantes das áreas mais antigas do estado (ribeirinhos, extrativistas, pequenos produtores, remanescentes de quilombolas e pescadores) e garantir segurança jurídica dos títulos registrados em cartório, proporcionando o desenvolvimento socioeconômico do Vale do rio Cuiabá.
Os Pareceres das Comissões da Assembleia Legislativa do Estado de Mato Grosso
O Parecer nº 0051/2023, da Comissão de Agropecuária, Desenvolvimento Florestal e Agrário e Regularização Fundiária, da Assembleia Legislativa do Estado de Mato Grosso, ao analisar a proposta de Projeto de Lei, afirmou que o Projeto visa aprovar e certificar os títulos de domínio, as posses inseridas nas matrículas imobiliárias com descrições precárias e/ou desfiguradas nos registros de imóveis rurais.
Segundo a Comissão, o fato de os Cartórios terem especialidade em conduzir usucapião extrajudicial e a regularização fundiária de imóveis, faz com que os Cartórios sejam um instrumento de efetividade do direito de propriedade. Concluiu-se que, como o Projeto de Lei objetiva promover a regularização fundiária, conferir aos Cartórios a competência para realizar a convalidação é o caminho mais adequado.
Dessa forma, encerrou a Comissão defendendo que o Projeto de Lei nº 1425/2023 trata de conveniência, oportunidade e relevância social, uma vez que trará maior credibilidade, legalidade e valorização dos imóveis rurais localizados na região do Vale do rio Cuiabá, votando o Relator pela aprovação o Projeto.
Já o Parecer nº 667/2023 da Comissão de Constituição, Justiça e Redação dispôs acerca da constitucionalidade formal do projeto, sustentando não haver irregularidade em leis estaduais que tratam de regularização fundiária de terras devolutas estaduais. Ou seja, para a Comissão, o Projeto de Lei é constitucionalmente formal pelo fato de não resultar em invasão de competência da União, visto que cabe aos Estados a competência para legislar sobre o patrimônio estadual.
Acrescentou a Comissão que o Estatuto da Terra, em seu art. 11, parágrafo 1º, determina que seja respeitada a legislação local nos processos de reconhecimento das posses legítimas e que a Constituição Federal dá aos Estados como seu patrimônio as terras devolutas não compreendidas entre as da União.
Conclusão
O Projeto de lei nº 1425/2023 deve ser recebido com cautela. A princípio, se diante da sanção governamental, resta saber se o INTERMAT, embora com atuação ímpar na política fundiária, será capaz de oferecer manifestação eficaz dentro do prazo assinalado e de indicar de forma válida a sobreposição e/ou litígio entre a área que se busca convalidar e a área de domínio entre particulares. Não estando o imóvel rural de terceiro georreferenciado, espera-se que o INTERMAT tenha competência e conteúdo técnico para indicar a existência ou não de sobreposição.
Outro ponto de atenção é quanto à execução do Projeto de Lei nº 1425/2023: trata-se de posse escriturada e registrada em matrícula imobiliária, que se convalidará em propriedade, é de um contrato de compra e venda de gaveta, pendente de escrituração, ou de matrícula, em sua integralidade, que embora precária e não configure título válido, será convalidada em registro válido? É possível uma leitura que se conclui tratar de posses inseridas em matrículas imobiliárias. Ou seja, embora a matrícula seja precária e/ou desconfigurada, o registro de uma posse de boa-fé, mansa e pacífica – sem se indicar por qual prazo essa posse ocorre –, tal como a usucapião, resultaria em direito de propriedade. Conforme entrevista concedida pelo Deputado Eduardo Botelho, ao contrato de gaveta que será permitida a escrituração sem maiores exigências, terá franqueado o registro, ainda que o título sob o qual se refere careca de qualificação objetiva? Em uma outra perspectiva, parece-nos que o termo “registro” é utilizado como sinônimo de “matrícula”, de forma que a convalidação não é de um registro (que se difere de averbação) de posse, mas de uma matrícula precária.
A Comissão de Constituição, Justiça e Redação cita como exemplo favorável à aprovação do Projeto de Lei nº 1425/2023 a Lei 3.525/2019 do Estado do Tocantis, que também dispõe sobre o reconhecimento e a convalidação dos registros imobiliários referentes a imóveis rurais no Estado. Ocorre que, diferentemente do Projeto de Lei nº 1425/2023 do Estado de Mato Grosso, a Lei nº 3.525/2019 do Estado do Tocantis qual exige o georreferenciamento do imóvel, entre outros pontos, que permitem fazer uma estruturação mais clara de como a convalidação ocorre.
Até o presente momento, não está claro qual é de fato a intenção do Projeto de Lei e sob quais parâmetros e bases se fundará, ainda que, de fato, a política fundiária do Estado de Mato Grosso careca de normatização eficaz para a promoção da regularização de imóveis rurais.
A equipe da Área Fundiária do William Freire Advogados Associados está à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema.
.Equipe de Fundiário – William Freire Advogados Associados
Tiago de Mattos Ana Maria Damasceno Letícia Cavalli
